Коммерческая недвижимость Минска: будет ли стабилизация?

Арендные ставки на офисную недвижимость в 2009 году по сравнению с 2008-м упали на 25–30%. Также серьезно снизилась аренда на торговые помещения. Более того, в недавно опубликованном отчете компании Colliers International в качестве тренда на 2010 год указано дальнейшее снижение арендных ставок.

Отечественный рынок коммерческой недвижимости тяжело пережил прошлый год. Некоторая активность в начале года была связана с завершением контрактов, заключенных в 2008 году, а к середине 2009-го рынок замер в пассивной фазе. Многие запланированные проекты были законсервированы. Однако, отмечает Colliers International, в конце 2009 года появилась надежда на восстановление рынка.

«Мы надеемся, что 2010 год станет годом восстановления и стабилизации рынка коммерческой недвижимости», – отмечает управляющий директор Colliers International Андрей Павлышко. В частности, ожидается, что свою роль сыграет упрощение государством входа на отечественный рынок иностранных инвесторов, которых привлекает высокая прибыль и устойчивость белорусского рынка.

Офисная недвижимость

В 2009 году в Минске появилось 11 новых бизнес-центров общей площадью 92 тыс. кв. м. Таким образом, на 1 января 2010 года в белорусской столице насчитывалось 42 бизнес-центра общей площадью 345 тыс. кв. м. Большинство относится к В-классу. В 2009 году в Минске вообще не было построено ни одного бизнес-центра класса А, в результате чего их доля в общем объеме сократилась с 14% до 10%.

Что же касается спроса, то по-прежнему наибольшей популярностью пользовались небольшие офисные помещения. Около 75% всех площадей занимали офисы до 100 кв. м. И лишь 10% площадей занимали большие офисы (свыше 250 кв. м.).

Основной тенденцией прошлого года, как уже указывалось, стало снижение ставок арендной платы. Если в 2008 году в бизнес-центре класса А она составляла от 33 до 47 евро, то в 2009 году аренда упала до 23–37 евро. То же самое касается и бизнес-центров других классов. Ставка аренды офиса в классе В1 снизилась с 24–33 евро за кв. м в 2008-м до 15–27 евро в 2009-м. В классе В2 21–28 евро за кв. м в 2008-м превратились в 11–21 евро в 2009-м. Дальнейшее снижение ставок прогнозируется.

Снижение ставок арендной платы происходило на фоне роста вакансий. Если в 2008 году были зафиксированы растущий спрос и ограниченное предложение, то в 2009-м ситуация кардинально изменилась: за счет ввода новых бизнес-центров выросло предложение, кроме того, на спрос серьезно повлиял кризис. При этом вакансии в основном появлялись в давно действующих зданиях: новые бизнес-центры активнее снижали ставки арендной платы, кроме того, могли предложить дополнительные бонусы арендаторам.

Торговая недвижимость

Ритейл также переживал не лучшие времена. Тенденции в 2009 году были довольно противоречивы. Тяжело пришлось новым торговым центрам со слабой концепцией: они предназначены для мелких предпринимателей и не имеют якорных арендаторов.

Нехватка якорных арендаторов – общая беда белорусских торговых центров. Большинство из них предназначено для аренды мелкими предпринимателями помещений площадью 10–25 кв. м. Число таких арендаторов может варьироваться от нескольких десятков до нескольких сотен.

В 2009 году в Минске появилось пять новых крупных торговых центров общей площадью около 29 тыс. кв. м. Стоит отметить, что изначально было запланировано построить вдвое больше торговых площадей в 12 торговых центрах, однако строительство большинства из них затянулось и ТЦ будут открыты в 2010 году. Всего общая площадь современных торговых центров в белорусской столице превысила 366 тыс. кв. м.

Кроме того, компаниями СЗАО «Альтерсолюшнс» и «ТабакИнвест» начато строительство двух огромных торгово-развлекательных центров, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2012 году.

Ставки арендной платы в 2009 году серьезно снизились. Основной причиной стало снижение спроса на площади со стороны арендаторов. Кроме того, ставки арендной платы в разных торговых центрах существенно разнились – многое зависело от качества торговых площадей и посещаемости центров в выходные.

«Таким образом, торговые центры со слабо проработанной концепцией имели очень много свободных площадей и были вынуждены сократить ставки арендной платы практически наполовину», – отмечается в отчете Colliers International.

Если в 2008 году ставка арендной платы для мелких арендаторов (до 50 кв. м.) составляла от 30 до 120 евро), то в 2009-м она упала до 18–80 евро. Снизились ставки и для более крупных арендаторов, включая якорных. И дальнейшее снижение является одним из основных трендов рынка.

Прибалтийские проблемы

Впрочем, в коммерческой недвижимости стран Балтии проблем не меньше, а арендные ставки на офисную недвижимость в Риге, Вильнюсе и Таллине упали практически в полтора раза. Ставки в странах Балтии значительно ниже белорусских – в Вильнюсе аренда офисной недвижимости в бизнес-центре класса А составляет от 10 до 13 евро – меньше, чем в минском бизнес-центре класса В2!

То же самое происходит и в секторе ритейла: ставка при аренде небольших площадей (до 100 кв. м.) в Вильнюсе составляет 20–30 евро, что в полтора раза дешевле, чем в 2008 году. По сравнению с Минском цены также значительно ниже.

Офисная недвижимость. Ставки арендной платы в 2009 году (в евро)

Города/Бизнес-центры Класс А Класс В1 Класс В2
Минск 23–37 15–27 11–21
Вильнюс 10,1–13 7,2–8,7 5,5–7
Рига 8–16 5–12 4–10
Таллин 9,6–16,3 6,4–9,6 4–7,9

Ритейл. Ставки арендной платы в 2009 году (в евро)

Города/Аренда Якорный арендатор Средняя аренда (100–350 кв. м) Мелкая аренда (до 100 кв. м)
Минск 8–18 10–40 15–80
Вильнюс 6–9 12–20 20–30
Рига 5–7 10–25 16–40
Таллин 6,4–9,6 9,6–28,8 12,5–44,8

Ставки арендной платы приведены по данным отчета Real Estate Market Review. Baltic States and Belarus 2010 компании Colliers International.

Сергей Киеня