15.02.2018 11:53
Консультант

Горячий январь заставил минских риэлтеров скорректировать свои прогнозы

Последние два года столичный рынок жилья стабильно ставил рекорды – по минимальным ценам, объему предложения, максимальному количеству сделок. Прошедший январь дал понять, что 2018 г. по части рекордов тоже может удивить. О перспективах развития рынка в 2018 г. и о том, что на нем сейчас предлагается и что выбирают покупатели рассказали порталу www.interfax.by  специалисты группы компаний «Твоя столица».  

Прогнозы развития вторичного рынка жилья Минска на 2018 год были сдержанными. В частности, по ожиданиям группы компаний «Твоя столица» предполагался умеренный рост активности покупателей. Однако январь текущего года заставил скорректировать прогнозы – эксперты заговорили о нарастающей активности и сделали смелое заявление. По их мнению, 2018 г. может стать еще одним годом рекордов.

"Ни для кого не секрет, что от года к году январь является месяцем затишья. В этот период потенциальные покупатели либо пытаются приспособиться к ухудшившемуся материальному положению вследствие роста обменного курса валют, либо ждут скорого наступления подобных негативных изменений в экономике. Однако январь текущего года стал исключением - снижения активности покупателей не произошло. И даже более того, по количеству поступивших в агентство недвижимости «Твоя столица» заявок на покупку квартиры январь достиг самого активного по части сделок месяца 2017 г. – ноября. И это даже несмотря на большое количество январских посленовогодних праздников", - рассказали специалисты.

Они отметили, что подобная активность покупателей не прошла впустую: за январь по Минску было зарегистрировано 990 сделок купли-продажи квартир, что практически наполовину превышает показатель января 2017 г. и на 80% показатель января 2016 г. 

Особенности январского спроса

По данным «Твоей столицы», наибольшим спросом в январе пользовались одно- и двухкомнатные квартиры – их доля в общем количестве сделок примерно равная – 38% и 36% соответственно. В то время как квартиры с четырьмя и более комнатами выбрали лишь 4% покупателей.

Среди однокомнатных квартир наибольшей популярностью у покупателей пользовались квартиры, расположенные в каркасно-блочных домах, моложе 2000 года постройки. 

Среди проданных в январе двухкомнатных квартир преобладали хрущевки-брежневки. 

В составе трехкомнатных квартир преобладали стандартные панельные дома 1977-1999 годов постройки.

"Самый распространенный тип сделок на нашем рынке – это сделки с квартирами стандартных потребительских качеств. На них приходится порядка 65-70% всех заключаемых сделок. Как правило, такую квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. Исключение составляют клубные дома или дома в престижной застройке", - отметили эксперты.

Они пояснили, что основной критерий такого жилья – бюджетный ремонт “эконом-класса” с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием. После покупки такие квартиры потребуют, как минимум, косметического ремонта. В части случаев требуются более серьезные вложения – замена оконных рам, напольного покрытия или плитки в санузлах. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств – это жилье без отделки (черновая строительная отделка) или со стандартным “мапидовским” ремонтом.

Готовые к проживанию квартиры – это квартиры с хорошим, достаточно свежим ремонтом, и, частично, мебелью. По оценкам аналитиков, с квартирами этого класса качества заключается порядка 25-30% от всего объема сделок. Ремонт в таком жилье выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольные покрытия. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе либо гардеробная). Привлекательность этих квартир заключается в том, что благодаря наличию хорошего и при этом сделанного совсем недавно ремонта будущий собственник может спокойно заезжать в квартиру и не думать об обновлении внешности квартиры еще долгое время.  

Отдельным классом можно выделить элитное жилье. Как рассказали в "Твоей столице", к отличительным особенностям элитных квартир следует отнести их расположение в центре города либо в престижных застройках, либо в составе отдельных клубных жилых домов. Современные престижные комплексы имеют огороженную территорию и видеонаблюдение, а также паркинг или охраняемые парковочными местами из расчета не менее 1 машиноместа на квартиру. Такие квартиры имеют очень качественный, зачастую дизайнерский ремонт, выполненный с использованием дорогих материалов. По словам экспертов, на долю элитного жилья приходится от 1 до 3% заключенных сделок.

Аналитики отметили, что в настоящее время зачастую и продавцы, и покупатели не могут правильно определить рыночную стоимость жилья и завышают либо занижают ее, ориентируясь на средние цены по рынку.

Чем же плох ориентир в виде средней цены сделок, сформировавшейся в городе?

"Как правило, средняя цена представляет из себя среднеарифметическое из всех заключенных в предыдущем месяце сделок. К слову сказать, в эти сделки входят и элитные квартиры в клубных домах, и квартиры в обычных “панельках”, и сделки с квартирами в весьма удаленных от центра спальных районах с сомнительной инфраструктурой. В результате расчетная средняя стоимость квадратного метра так же далека от реально продаваемой квартиры, как и средняя температура по больнице от состояния конкретного больного", - пояснили эксперты.

Они подчеркнули, что для того чтобы правильно определить цену квартиры, необходимо использовать специальную методику оценки жилья, согласно которой реально заключенные сделки распределяются по нескольким типам жилья:

  • квартиры стандартных потребительских качеств;
  • готовые к проживанию квартиры;
  • элитное жилье.

Естественно, что стоимость квартир стандартных потребительских качеств несколько ниже средней цены, сформировавшейся на рынке, а средняя стоимость готовых к проживанию квартир, как правило, выше. Поэтому в качестве “мерила” используется средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств.