26.01.2021 21:48
Консультант

Цены в новостройках Минска пошли на снижение, а жилье эконом-класса исчезает - эксперты

Цены пошли на снижение, панельных домов становится все меньше, а жилье эконом-класса практически исчезло. Эксперты группы компаний "Твоя столица" подвели итоги 2020 года на рынке новостроек Минска и рассказали, чего покупателям ждать в ближайшее время. 

Куда пропал "эконом"? 

На начало января 2021 года на первичном рынке жилья Минска предлагалось 115 домов-новостроек (без учета домов, доступных только для нуждающихся в улучшении жилищных условий). Это на 4 дома меньше чем в январе 2020 года, но на 15 больше, чем в январе 2019 года.

"Несмотря на периодически появляющиеся известия об ограничении строительства в пределах Минска, новые стройки появляются каждые полгода с завидной периодичностью. Все это играет на руку покупателям, поскольку расширяет выбор и усиливает конкуренцию между застройщиками, заставляя их в борьбе за покупателя модернизировать проекты домов, предоставлять акционные предложения, а в последние полгода, еще и снижать цены", - комментирует ситуацию руководитель "Твоя столица. Новостройцентр" Наталья Жалова.

Она пояснила, что для понимания реального объема предложения стоит рассматривать не только количество новостроек в продаже, но и количество доступных в них квартир. Не редкость, когда в доме остаётся свободными буквально несколько квартир из возможных 250. Например, сейчас, по данным специалиста, остатки квартир (до 10 штук) предлагаются в 35 домах. В большинстве случаев это квартиры, где три и более комнаты, либо большой площади (однокомнатные более 50 кв. м., двухкомнатные более 60 кв. м. а также трёхкомнатные квартиры и "пентхаусы" площадью свыше 90 кв. м.).
  
Жалова отметила особенность текущего предложения - новостроек начального класса "эконом" практически не осталось. К ним относятся два типа домов: панельки, не входящие в состав жилых комплексов и каркасно-блочные дома, в которых более 10 квартир на площадке этажа или более 60% квартир малой площади (до 50 кв. м). 

По данным экспертов, на начало января 2021 года в предложении остались только два дома класса "эконом", в то время как в начале 2020-го покупателям было доступно 7 домов, а в январе 2019-го - 19 домов. Специалисты не исключают, что к концу текущего года класс "эконом" может остаться пустым, как и его противоположность – самый высокий класс качества "люкс". В нем по-прежнему нет домов, соответствующих его требованиям качества.  
  
По мнению Жаловой, уменьшение количества домов "эконом"-класса является закономерным следствием развития рынка, и в частности, запросов покупателей. Уже мало просто возвести дом, он должен быть привлекательным, как внешне, так и конструктивно. В ответ на это, застройщики стараются следовать за трендами, добавляя в свои проекты, востребованные покупателями новшества. "Практика показала, что добавить привлекательности панельным домам (которые были основными составляющими класса "эконом") можно возводя их не обособленно друг от друга, а в составе объединенного единой архитектурно-стилистической концепцией жилых комплексов. А еще можно грамотно и красиво организовать прилегающую территорию. Предусмотреть бесступенчатый вход в подъезд (что актуально не только для людей с ограниченными способностями, но и для пожилых людей и мам с детьми). В результате всего этого, дома переходят из "эконома" в "стандарт", - пояснила эксперт. 
 
В продолжение темы стен она рассказала, что безоговорочным лидером на данный момент является каркасное домостроение – 99 домов против 16 панельных. За год каркасных стало больше на 6 домов, а панельных меньше на 10.  
  
Кредиты еще доступны 

В отличие от вторичного рынка, на "первичке" по-прежнему остаются доступными кредиты, правда только от Белинвестбанка. А с недавнего времени вернулось одно предложение лизинга (АСБ Лизинг). При этом ставки многие называют вполне демократичными: кредитование от 4,99% на первый год или годы до 13,33% на оставшийся период, лизинг 15,75%. Но есть одно "но", обращает внимание эксперт - кредитование доступно не по всем 115 находящимся в активном предложении новостройкам, а только по 75. А в лизинг можно приобрести только готовую квартиру, то есть в введенной в эксплуатацию новостройке. 

Впрочем, специалисты не скрывают, что суть от этого не меняется. Сегодня для тех покупателей, у кого не хватает полного объема средств, вариант только один – приобрести новостройку в кредит или лизинг. Главное успеть, пока кредиты еще доступны - в текущей экономической ситуации никто не берется прогнозировать, сколько они еще будут активны.  

В подобной ситуации, можно было бы ожидать увеличения количества желающих успеть "запрыгнуть в последний вагон" и купить квартиру в кредит до конца года. Но ситуация сложилась иным образом. По данным сектора ипотечного кредитования "Твоей столицы", в конце 2020 года было отмечено снижение доли сделок по продаже новостроек с использованием кредитов: со средних 60% за январь-октябрь до всего лишь 30% в ноябре-декабре. Причиной, считают специалисты, послужило не столько сужение кредитования и концентрация предложений только у одного Белинвестбанка, сколько усиление требований к уровню доходов кредитополучателей, в результате чего стало сложнее взять недостающую сумму в кредит. В цифрах это выглядит следующим образом: средняя сумма кредита за первые три квартала 2020 года была на уровне Br71 тыс., а в ноябре-декабре снизилась до Br49 тыс.

Цены пошли вниз, а покупателей меньше не стало   

Несмотря на наличие кредитов, цены в 2020 году все-таки пошли вниз. Хотя многие считали, что на фоне стабильного спроса на жилье в Минске, и в частности благодаря особому интересу покупателей к новостройкам, цены на первичное жилье удержаться от снижения.  
  
По части покупательской активности, оценки "Твоей столицы" и портала ProMetr.by схожи – по сравнению с началом 2020 года, количество спросовых заявок и обращений от покупателей новостроек к осени снизилось на половину, а к концу года снижение достигло 60+%.  

В реальности, покупателей меньше не стало. Просто они нажали "на паузу" в следствие наблюдающейся в стране нестабильности. Кроме того, у многих уменьшились доходы, и поэтому планы на будущее приходиться пересматривать. 

Кроме того, покупателей снова начали одолевать страхи возможных долгостроев или вовсе недостроев. Но здесь палка о двух концах, констатируют эксперты. Покупка новостроек во многом была интересна на ранней стадии строительства за счет более низких цен, в то время как квартиры в уже готовых или близких к тому домах, стоят гораздо дороже и не каждому по карману. То есть либо рисковать покупать дешевле, либо искать значительную сумму на готовые квартиры. Поэтому перед покупателями сейчас стоит много вопросов, ответы на которые сложно получить в короткое время.