08.07.2021 18:53
Консультант

Спрос и предложение растут, но с кредитами все плохо: что происходит на рынке недвижимости

Пандемия, инфляция, релокейт IT-компаний –– негативное влияние этих факторов на рынок недвижимости очевидно, однако катастрофа еще не случилась. Тем не менее в преддверии широкого спектра санкций против белорусских предприятий, введенного на прошлой неделе Евросоюзом, сверить часы вполне уместно. Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Спросили у руководителя этого направления крупнейшей площадки объявлений Беларуси Куфар Сергея Свяжина.

nedv.jpg

– Вопреки общим тенденциям, в базе Куфар Недвижимость – более 100 000 объектов и больше миллиона потенциальных покупателей, арендаторов и продавцов каждый месяц. Это позволяет смотреть на ситуацию со сдержанным оптимизмом. В 2020-м из-за пандемии и проблем с кредитами количество сделок по стране просело на 28-41%. Сейчас мы наблюдаем постепенное восстановление рынка к уровню 2019 года. Я связываю это с высокими адаптивными навыками белорусов, которые за последние 20 лет неоднократно переживали серьезные кризисы и научились их преодолевать.

НКА сделки.jpg 

Предложение продажи идет вверх уже многие месяцы. Частично это связано с релокейтом некоторых специалистов, частично – с желанием белорусов улучшить жилищные условия (размен и разъезд). Еще одна причина роста предложения на рынке – наследование приватизированных квартир от бабушек и дедушек. Это объекты советского жилого фонда, и в структуре предложения их доля весьма значительна. Чем больше будет стареть советское поколение, тем больше таких квартир будет появляться на рынке.

Что касается предложения аренды, то здесь сильно влияние пандемии. В 2020 многие квартиры, которые сдавались в краткосрочную аренду для туристов, оказались пустыми. В итоге эти объекты открылись для долгосрочного проживания, ведь собственники не хотели терять деньги. Обилие предложения, кстати, не позволяет ценам активно расти – и в продаже, и в аренде соперничать стало сложнее, чем несколько лет назад.

Продажа домов.jpg

 Аренда квартир и домов.jpg

Цены на продажу недвижимости, особенно на вторичном рынке, медленно, но постоянно снижались на протяжении всего 2020 года и первого квартала 2021 года, однако начиная с середины апреля падение остановилось. В Минске стоимость квадратного метра в первом квартале колебалась от 1239 у.е. на первичном рынке до 1276 у.е. на вторичном.

Сейчас спрос на недвижимость постепенно растет. Это заметно на фоне провального 2020-го. Возможно, многие люди откладывали вопрос о приобретении либо аренде жилья, потому что не были уверены в будущем на фоне непредсказуемости жизни в Беларуси. Однако сейчас подобная турбулентность уже воспринимается как наша новая реальность, поэтому покупатели возвращаются на рынок.

спрос на квартиры.jpg

спрос на дома.jpg

спрос на офисы.jpg

 Также влияет на ситуацию на рынке сезонность: летом спрос снижается, а к сентябрю вновь идет вверх. Но в категориях “квартиры”, ”дома” и “офисы” кривая будет довольно плавной – сезонный спад не превысит 15-20%.

Наибольшей же эластичностью обладает спрос на дачи и участки. Сейчас он находится на пике, но к октябрю снизится на 50% и больше. С дачами ситуацию объяснить довольно просто – горожане на лето хотят перебраться поближе к природе и ищут недорогие варианты аренды или даже покупки недвижимости. Кроме того, уже вынесен на общественное обсуждение проект указа о переводе дач в жилой фонд, в ожидании которого многие задумались об инвестициях в недвижимость, которая вскоре может прибавить в цене.

А вот склонность белорусов принимать решение о постройке загородного дома и связанный с этим поиск подходящих участков именно в весенний период иначе как эмоциями не объяснишь. Видимо, люди устают от жизни в сером зимнем городе и с приходом весны решаются на серьезные перемены. С рациональной же точки зрения поиск участка под застройку осенью или зимой – более оптимален, так как сразу становятся наиболее очевидны недостатки конкретного места: очарование природой не мешает принимать взвешенное решение.

спрос участки.jpg

спрос на дачи.jpg 

Интерес белорусов к гаражам давно уже не связан с необходимостью хранить машины – это база коммерческой недвижимости, пригодной для развития малого бизнеса: небольших производств, складов, мастерских.

Именно поэтому спрос на гаражи с января по сентябрь держится примерно на одном уровне, а в период оживления деловой активности с октября по декабрь можно ожидать всплеска, иногда даже двукратного.

спрос на гаражи.jpg 

Большое влияние на рынок недвижимости традиционно имеют банки. Хорошо с кредитами – хорошо со сделками. И пока здесь все не очень благополучно. Кредиты на недвижимость выдаются, но процентные ставки как обычно кусаются: 16-19% – это, конечно, много. Свежий отчет Нацбанка оптимизма в этом смысле не добавляет. Там прогнозируют дальнейшее ужесточение условий – и по размеру ставки, и по условиям предоставления кредита, и по срокам. При этом, обратите внимание, спрос на кредиты растет. А вот выдают их все меньше: в первом квартале 2021-го – минус 4% к уровню первого квартала 2020-го.

Как скажутся на рынке недвижимости секторальные санкции, о которых объявили США и Евросоюз, прогнозировать сложно, но точно многое будет зависеть от поведения девелоперов и сохранения кредитования населения со стороны банков.