17.11.2021 15:47
Разное

Цены на недвижимость в Беларуси снижаться не будут, несмотря на дорогие кредиты - эксперты

Тысячи белорусов ежегодно гадают, как изменятся цены на недвижимость, выгоднее ли им купить/продать свою квартиру в данный момент, либо обождать и выиграть финансово. Или проиграть?

Совместно с площадкой объявлений Куфар Недвижимость собрали мнения экспертов и риэлторов ведущих агентств недвижимости о ситуации на рынке жилья.

 Андрей Чернышев, аналитик агентства недвижимости «Твоя столица»:

Андрей Чернышев.jpg

 – Начиная с весны 2021 года активность на рынке жилой недвижимости была очень высокой. Это мало кто прогнозировал, поскольку не такими доступными стали кредиты, которые раньше выступали драйверами спроса. Тем не менее, летом мы наблюдали стабильный уровень покупательской активности. Сейчас спрос успокоился. В цифрах это выглядит так: весной и летом на вторичном рынке Минска ежемесячно заключалось 1200-1250 сделок, сейчас – порядка 1000-1050.

Возможно, подъем, который мы наблюдали летом, связан с отложенным спросом. Обычно для рынка недвижимости самый сложный период – начало года. В Беларуси в это время часто происходили валютные колебания, что приучило людей важные решения откладывать на весну. В 2021-м добавились факторы пандемии и политической нестабильности. Но январь прошел – и все увидели, что ничего экстраординарного не произошло: курс рубля стабилен, экономика работает, ковид уже привычен, а тут еще кредиты вернулись – и покупатели приступили к активным действиям. Ведь спрос на недвижимость есть всегда.

Сейчас мы интерес к новостройкам в Минске вырос. Это частично связано с изменением структуры предложения. Еще пару лет назад по цене около 1000$ за м² купить компактную квартиру можно было только в пригороде. Но сейчас в «Минск-Мире» продается много квартир стандартной площади по 900 с небольшим долларов за «квадрат». Также больше предлагается малогабаритных квартир. По нашим данным, в 2016 году только в 7 новых домах можно было приобрести квартиры площадью до 30 м². Сейчас таких домов уже 86. То есть предложение подстроилось под спрос, и первичный рынок стал более доступным.

Еще одним преимуществом новостроек является рассрочка, которой нет на «вторичке». Людям психологически легче пользоваться этим финансовым инструментом, чем кредитом. Однако риски для покупателей присутствуют и в рассрочке.

Тем не менее, кредиты тоже актуальны. При ставке 15% в 2019 году кредитами пользовались 50-60% покупателей квартир в новостройках и 25-30% – на вторичном рынке. Сейчас, когда ставка выросла до 20%, на первичном рынке берут кредиты 30% покупателей, на «вторичке» – 12-14%. Помню времена, когда ставка была на уровне 38% (данные 2014 года) – и даже по ней люди кредитовались, но гораздо меньше – пару процентов от общего количества покупателей.

Один из частых вопросов, который нам задают потенциальные покупатели квартир в новостройках – вырастут ли цены, учитывая то, что курс белорусского рубля укрепляется? Мы с коллегами анализировали, смотрели различные данные и пришли к выводу, что доллар подешевел не настолько, чтобы это оказало влияние на стоимость недвижимости. Во-первых, в начале 2020 года доллар вырос гораздо больше (с 2.0 до 2.6 BYN), и пока его снижение не компенсировало этот рост. Во-вторых, доходы белорусов и их покупательская способность за последние 1,5 года ощутимо снизились, что также не создает условий для роста цен на недвижимость.

Скорее цены еще могут и будут снижаться. Хороший пример можно привести по последнему кризису. В октябре 2014 года средняя цена квадратного метра новостроек самого многочисленного класса «Стандарт» без учета класса качества в Минске была 1710$. Это был пик цен. К тому моменту у застройщиков уже начались сложности с продажами, которые спровоцировали борьбу за покупателя и снижение цен. В итоге, к октябрю 2016-го они упали до 1110$. Напомню, что сейчас цена аналогичного жилья – 1200$ за «квадрат».

Если говорить о структуре спроса, то лидируют двухкомнатные квартиры. «Однушки», которые обычно шли с ними вровень, немного отстают. Остальные варианты жилья не так востребованы. Компактные квартиры в Беларуси всегда более популярны. Формат начала 2000-х с большими коридорами, просторными комнатами вышел из моды. На рынке появились так называемые «евродвушки» и «евротрешки» с одной или двумя изолированными комнатами. На них есть стабильный спрос, в отличие от квартир-студий, показавшихся белорусам непрактичными. Также у нас предпочитают так называемые «квартиры стандартного потребительского класса» – то есть требующие хотя бы косметического ремонта. Таких покупают около 60% от всего рынка.

Еще одно распространенное пожелание – возраст дома до 10 лет. Это своего рода альтернатива новостройкам. Такие дома отличаются хорошими планировками, каркасно-блочными стенами, более чистыми подъездами и ухоженными дворами. Однако и стоят они ощутимо дороже, чем более возрастные дома, и поэтому не всем по карману.

В ближайшие месяцы на рынке недвижимости мы не ждем больших изменений. Разве что традиционный сезонный всплеск бывает в декабре. Но хочу предостеречь продавцов квартир, которые в ожидании повышенного спроса любят поднять цену, предполагая, что потом скинут во время торга: опыт показывает, что более дорогие варианты потенциальные покупатели даже не смотрят. А вот в 2022-й заглядывать не берусь – слишком много непредсказуемых факторов могут повлиять на ситуацию.

 Василий Романенко, директор агентства недвижимости КУБ:

Василий Романенко.jpg

– Уходящий год ничем примечательным в нашей сфере не выделился. Существенных тенденций на рынке недвижимости в 2021 году нет. Если говорить о ценах, то снижение стоимости квадратного метра чувствовалось только в первые месяцы года, и то незначительное. Может, на первичном рынке оно чуть больше выразилось в цифрах – во многом из-за увеличения предложения. При этом говорить о преодолении каких-то ценовых уровней не приходится, все в рамках среднестатистических естественных колебаний любого рынка. А с мая рынок стабильный и ровный.

Зачастую принято связывать то или иное движение цен с кредитованием и сопутствующими ему явлениями. Сегодня процентные ставки по кредитам находятся на максимальном за последние годы уровне. Но, как ни странно, ставки в 20% влияют на спрос гораздо лучше, нежели отсутствие этих самых ставок, ибо был момент, когда кредитование вовсе прекращалось. А без кредитов рынок обычно примолкает, сделок становится меньше. Что касается дальнейшего влияния кредитов на спрос-предложение, то безусловно активизации населения стоит ожидать даже при увеличении количества кредитующих банков и программ, связанных с этими процессами. Не говоря уже о любом понижении процентной ставки. А вот укрепление белорусского рубля происходит фрагментарно, сроки слишком малы, чтобы говорить о каком-то влиянии. Все понимают, что рубль нестабилен, люди чудес от него не ожидают.

Также нужно отметить, что в этом году наблюдается довольно приличная поддержка покупательской способности с помощью наличных сбережений населения. В условиях экономической неопределённости и нестабильности люди предпочитают опустошить свои кубышки, избавиться от виртуально-бумажного богатства, прикупив недвижимое имущество, что для многих выглядит более надежным сохранением сбережений, нежели банковские вклады, ячейки или вложения в бизнес.

Если говорить о том, кому из участников рынка в Беларуси-2021 жить хорошо, то стабильнее и увереннее всего чувствовали себя владельцы готового и вторичного жилья – без шараханий, с возможностью спокойно планировать и выбирать варианты разъездов/переездов, пополнения бюджетов путем продажи пустующих объектов по ценам, на которые всегда будет покупатель. У застройщиков же все сложнее. Это всегда тайна за семью печатями – какая себестоимость строительства у застройщиков. Много неизвестных или непредсказуемых составляющих для них, чтобы быть уверенным в какой-то цифре и принимать решение, участвовать или нет в тех или иных проектах. Но здесь очевидно и понятно, что в случае снижения стоимости м² все меньше застройщиков будут оставаться на плаву.

Отвечая на предложения пофантазировать, сходу отмечаю, что прогнозы – дело неблагодарное. Рынок недвижимости в Беларуси чаще всего ломает все шаблоны и прогнозы. Колебания разных степеней происходят при различных условиях, не всегда это бывает логично. Поэтому я от прогнозов воздержусь. Большинству участников рынка не нужно ничего ожидать, ибо в современных реалиях это гадание больше схоже с казино. Нужно просто работать и реагировать на изменения.

 Александр Горбатко, агент по операциям с недвижимостью компании «Этажи»:

Александр Горбатко.jpg

– Рынок недвижимости очень чувствителен к любым изменениям в стране. Будь то экономическая, политическая, социальная сферы, внешние факторы или внутригосударственные изменения – все это оказывает непосредственное влияние на формирование цен на недвижимость. Яркий тому пример – кризис 2020 года. Там были и внешние факторы в виде пандемии COVID19, и экономический кризис, и политический, который повлек за собой социальный. Сейчас ситуация стабилизировалась, банки возобновили кредитование, курс рубля относительно устойчив, но для возврата к показателям докризисного периода потребуется время.

Кредитная ставка 20% и больше, под которую сегодня можно взять деньги на недвижимость, объективно очень высокая. Но следует отметить, что лучше высокая процентная ставка, чем полное отсутствие возможности получить кредит. Получить кредит стало сложнее, зато появилась возможность получить заем под залог приобретаемого жилья без привлечения поручителей (в долевом строительстве, в том числе); стало возможным получить кредит до 100% стоимости жилья; упростились условия с включением родственников в совокупный доход. Справедливости ради надо отметить, что большинство наших клиентов кредитуются на небольшие суммы 25-40 тысяч рублей, что не сравнить с докризисным периодом 2019 года, но спрос на эту услугу есть и несомненно будет расти, если банки пойдут на снижение процентной ставки.

Средняя цена квадратного метра в столице, по нашей оценке, находится примерно на уровне 1290-1300$, и даже немного выросла по сравнению с началом 2021 года. Наиболее уязвимыми оказались 3-х и 4-комнатные квартиры средних потребительских качеств, требующие полного или частичного ремонта. Конкуренцию подобным квартирам составили новостройки без отделки в комплексе «Минск-Мир», где стоимость квартир площадью 55-75 м² оказалась более привлекательной даже с учетом будущего ремонта. И это в готовых домах, не говоря о долевом строительстве. При этом на долю 3-х и 4-комнатных квартир приходится примерно 45% всех объявлений на «вторичке», в то время как сделок по ним всего 19-21% от общего объема. Другими словами, предложение на такие квартиры превышает спрос больше чем в два раза, и это может привести к дальнейшему снижению стоимости, если кредиты в ближайшее время не подешевеют.

На рынка жилья по нашим данным лучше всего себя чувствовали однокомнатные квартиры. В 2021 году доля «однушек» составила около 50% от всех сделок, это на 7-8% больше по сравнению с прошлыми периодами. Также большим спросом пользуются «евродвушки» в новостройках площадью 38-45 м², особенно в долевом строительстве, как на уровне котлована, так и в почти завершенном строительстве. Сегодня люди отдают предпочтение небольшим квартирам с одной или двумя комнатами. Пусть маленькая, но своя.

Снижение цен на недвижимость вынуждает застройщиков вводить и оптимизировать дополнительные инструменты, стимулирующие спрос. Такие как отсрочка, рассрочка, совместные с банками кредитные программы, трейд-ин, дополнительные вложения в рекламу и продвижение. Простыми словами это дополнительные расходы. Это необходимые меры, если застройщик планирует не только оставаться на плаву, но и получать прибыль. Например, та же «Дана Астра» в период с июля по сентябрь 2021 года продала около 5 тысяч квартир, из которых на долю готового жилья пришлось от 5 до 10%. Конечно, не все девелоперы могут похвастаться такими объемами и далеко не все имеют такие привилегии, поэтому приемлемая стоимость метра квадратного у всех будет разной.

Резких изменений на рынке недвижимости ожидать не стоит. Предпосылок к росту цен пока нет. Спрос относительно устойчив, а значит цена будет формироваться в зависимости от предложения. Небольшой рост цен может наблюдаться разве что на однокомнатные квартиры. После массовой летней распродажи существенно сократилось предложение от самого крупного застройщика «Дана Астра», что скорее всего отразится на количестве сделок по новостройкам. В сегменте загородной недвижимости также можно ожидать сокращение количества сделок, поскольку он подвержен сезонному влиянию. Оживление на рынке может вызвать снижение процентных ставок по кредиту, но вряд ли это произойдет в ближайшей перспективе.